平立广律师：房屋租赁市场的法律问题

房屋租赁应当注意的事项和法律问题

磐海律师事务所 平立广律师

在我所办理案件或接受法律咨询的时候，经常会遇到有关房屋租赁的各种问题。在我们的工作生活过程中，不论是个人还是企业，不可避免的要面临租房的问题。房屋租赁市场的不规范不健全，往往让承租人处于劣势地位，合法权益容易受到侵犯。那么，如果我们作为承租人，在租房过程中，应该注意哪些事项？

事项一 房屋符合出租要求

1、证照齐全（房屋所有权证）。这里常见的有4种情况：

a、房屋所有人（以下简称“房东”）直接出租的：

对于房屋出租来说，主要是指有房屋所有权证（以下简称“房产证”）。如果出租人是房主，那么首先要看的就是房产证，并与房主的身份证（或者法人的营业执照）进行核对，并将房产证或其他有效证件的复印件或者扫描件附在合同里。如果房屋属于多人共有，那么在签合同时候，应该让所有的共有人都签字同意。

b、他人或中介机构代为管理出租房屋的：

我们平时遇到最多的情况可能是出租人并非房主，而是受房主委托出租的中介，那么除了要检查房产证外，还要出租人提供房主授权出租的证明。

c、房屋的承租人再次转租的（简称“转租人‘）

那么应该查看转租人与出租人签订的出租合同中，关于转租的条款如何约定，如果原合同没有约定的，那么让出租人写一份同意转租的声明。

d、证照不齐或已经抵押怎么办？

其实这是经常遇到的情形，出租人会说拆迁安置房、小产权房暂时办不下来房产证，或者这房子可能过段时间就要拆迁了。按照我国相关法规规定，临时建筑、违章建筑、要拆迁的建房屋出租的话，租赁合同无效。而证照不齐全的，不符合安全标准的，被查封的，权属有争议的等等，这类房屋是不能出租的。

如果发现有上述情况，当然最好的办法是不租，如果实在要租，那么切记，在合同中增加一条无效合同处理条款，也就是说如果房屋出租因为违反相关法律法规的规定，而导致合同被认定无效的，那么由出租人来承担所有的不利后果。这样一来，虽然不能完全规避风险，但作为善意的一方，如果出现问题，有这一条的保护你还是可以避免自己的利益受损。

事项二 重视租赁合同

首先必须申明；租房子一定要签合同！

根据规定，租期超过六个月以上的，应该签订书面租赁合同。如果不签书面合同，那么就会视为不定期租赁合同。这对于承租人是相当不利的，如此房东可以随时要求解除合同，给承租人带来较大的风险。

合同规定事项：

（一）当事人姓名或名称及住所；

（二）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；

（三）租赁用途；

（四）租赁期限；注意如果是转租的房子，转租不得超过转租人剩余期限，如果约定超过，而出租人不同意的话，那你超出的期限是无效的；

（五）租金及交付方式；尤其要注意长期出租的话，出租人在租期内涨价的约定必须写清楚，防止出租人乱提价；

（六）房屋修缮责任；这个只要是在正常使用过程中，房屋及原有设施出现损坏的话，那么出租人应该负责维修；同时设施如果正常老化废弃，承租人不应承担责任；这些是防止在租期满后，出租人恶意扣你的押金

（七）转租的约定；尽量让出租人同意你转租；

（八）物业杂费的条款。对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要详细写清楚，以免给自己带来不必要的麻烦。

（九）续租的约定；作为承租人，在续租时，相同的条件下有优先续租的权利；

（十）变更和解除合同的条件；

（十一）违约责任；强调权属无瑕疵的承诺

（十二）纠纷的解决

特别提示：

1、租金支付

在合同中要写明租金的支付期限和支付方式，并且，在看房期间支付定金，或者租房期间支付房租时，都记得让出租人出具一份收据，说明收取的金额、用途、时间。如果通过银行转账付款的，要在合同中注明，写清楚转账账户，然后在转账的时候在备注上写清是房屋租金。

2、押金事项

承租人在交纳房屋押金时要与出租人协商好，是押一付三、押二付三、还是押二付四。因为当承租人合同期满要求退租时，出租人可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来苛扣租房者押金，造成承租人不必要的损失。因此在签订租房合同时，双方就应当注明租约期满后几个工作日内，在房屋及其设施无明显毁损的情况下，出租人应退还全部押金。

事项三登记备案

虽然现在租房登记备案的情况很少，而且不登记备案的，一般也不影响租赁合同的效力。但是如果有条件的话，最好在房屋租赁时去做一个备案，尤其对于长期的房屋、场地租赁关系来讲，如此更能维护自身的合法权益。

结语

总之， 在我们租房的过程中可能会遇到各种各样的麻烦，除了提前做好防范以外，一旦自己的权益受到侵害，要及时运用法律武器维护自己的合法权益。